この正月休みを利用して、「ナイスステージ湘南台」ホームページをリニューアルしました。従来のホームページは「IBMホームページビルダー」を使用して作ったものでしたが、コンテンツが増えるに従って更新作業に時間と手間がかかるようになってしまったため、維持管理を効率化するために「XOOPS」を使って再構築したものです。

このXOOPSはコミュニティサイト構築用の無償ソフトですが、高知県のホームページなどでも使われています。ブログと同様にブラウザ上から気軽にホームページの更新作業が出来るので、おすすめです。昨年の夏頃からXOOPSの導入を検討していたのですが、なかなかまとまった時間が取れずに、構想だけを練ってました。

まだコンテンツの移転が完全には終わっていませんが、とりあえず形は出来ましたので、この場でご紹介させていただきました。ついでに独自ドメイン(www.nicestage.org)も取得しました。

マンション管理組合様を応援するために、このようなマンション管理組合ホームページの作成代行や作成指導もお引き受けしますので、ご興味のある方はこちらをご覧ください(^_^)

その理事会では、管理会社のフロント担当者がおざなりの管理状況報告をするだけで、理事長も個人的な不満を口にするだけ。解決すべき課題があっても、他の役員は全員黙って座っているだけで何も決まらずに散会。次回は前回の話し合いの内容などすっかり忘れていて、別の解決すべき課題が上がってきても、また何も決まらずに散会という繰り返し。結局1年間、計12回の理事会で何も決めることができず、何も実行に移せなかった。フロント担当者にも理事長にも会議をマネージする能力が無かったという典型的なパターンだが、とんだ時間の無駄遣いだ。1年間もの活動の停滞はその管理組合にとっても大きな不幸だったし、トラブル対応が遅れたことによる金銭的な代償も高くついた。

これほどひどいケースはそう多くはないだろうが、程度の差こそあれ、多くの理事会が同じような症状に陥っていることは容易に想像できる。そもそも会議の進め方など、学校では教えてくれないし、多くのサラリーマンが、会社で無駄な会議を毎日のように続けているのが現実だからだ。

このデータからも明らかなように、今のところマンション管理士は簡単には儲からない商売だと言うのが事実だ。これは取りも直さず、マンション管理適正化法に定められたマンション管理組合に対する助言・指導というビジネスモデルが、市場のニーズと懸け離れていることに他ならない。まず、マンション管理士制度を利用するには、管理組合役員の意識が高くなければならないが、多くの管理組合役員が1年任期の輪番制であり、管理組合役員の意識は高くなりにくい。逆に、管理組合役員の意識が高いマンションでは、住民主導で管理組合活動が活性化しており、あえて専門家の助言・指導を必要とせずとも、それなりに自立できているケースが多い。仮にもし管理組合が専門家の助言・指導を必要と感じても、有償での助言・指導を仰ぐには、一般会計の収支にそれなりの余裕がなければならない。特に最近ではマンション管理士資格を持つ管理会社のフロント担当者も多く、日常の問題やトラブルに関しては、管理会社に相談をすることで解決できてしまうことも多いので、対価を支払ってまでマンション管理士制度を利用する意味は見えにくくなっている。

特にメーリングリスト(ML)を利用すれば、すべての役員のメールアドレスをいちいち宛先やCCに入力したり、アドレス帳に登録したりする手間も省けるし、便利だ。MLには、FreeMLやYahoo! Grouposのような無料のサービスも数多くあるが、メンバー全員がユーザー登録をしなければいけなかったり、不必要なメールマガジンが届くようになったり、無料であるがゆえのデメリットもあるので、できれば有料のサービスを利用したい。レンタルサーバーを利用するのもひとつの手だ。例えばハッスルサーバーは、初期費用1,000円、年間2,500円(税込)でディスク容量500MBが利用でき、MLも無制限で作成できる。

ただし忘れてはならないのは、メールアドレスを持たない役員の存在だ。

日本の高度成長期はまさにモノ作りによって達成されたものだった。大量生産により、巨大な生産設備を持つ製造業が牽引役となった。米国という巨大消費マーケットを背景に、モノを大量に作れば作るだけ売れた時代だった。このような時代ではとにかく生産性が重視された。限られた生産設備で、単位時間に出来るだけ多くのモノを生産する能力の競争となった。当然のように生産設備は巨大化し、機械化が進み、工場労働者の単純作業によって大量生産することが儲かる仕組みだった。

しかし、極限まで生産性を向上させた結果、モノ余りの時代が訪れた。単純にモノを大量生産するだけでは儲からない時代になった。それは単純なモノ作りよりも、アイデアが尊重される時代である。大量生産・大量消費のただ大量にモノを作れば儲かる時代は終わり、市場のニーズに合致したモノやサービスをタイムリーに提供する者が勝者になる時代になった。そのような時代では、モノやカネも大事だが、最も重要視されるのは情報である。もはや企業規模や資本の多寡だけでは勝負は決まらない。競争相手よりも、より多くの情報をより早くキャッチして、市場のニーズに合致した商品やサービスを迅速に提供することができた者だけが生き残れる時代になったのだ。

その後、彼が主催する「元氣の素」メーリングリストに加えていただき、毎週メールで彼の活躍ぶりを送っていただいた。このメーリングリストで、彼は職業人として、社会人として、父親としてどうあるべきか、どう生きるべきかの強烈なメッセージをわれわれ読者に送り続けた。パワーに溢れたそのメールは、こちらが落ち込んでいるときには開くのがためらわれるほどだった。最近そのメールからすっかりパワーが無くなって、検査のために入院したとあり、早く良くなってほしいと祈っていた矢先の訃報だった。昨年4月に横浜で行われたマンション学会で、彼の方からニコニコと「元気でやってる？」と声をかけてくださったのが最後となった。

私より5歳年上の52歳。人生を終えるには、あまりにも早過ぎる。3年前に独立開業して事務所を立上げ、これからと言う時に、さぞ無念だったことと思う。残されたご家族の心中をお察しすると、何と声をかけたらよいのか言葉もない。しかし、何事に対しても常に全力で向き合っていた彼にとっては、決して悔いのない人生だったとも思う。彼が送り続けたメッセージは、いつまでもわれわれの心の中で輝きを失うことはないだろう。

久しぶりに彼のホームページを訪れた。その「プロフィール」で、彼が「バイブル」としている蔵書の中に、柴田昌治氏の「なぜ会社は変われないのか」三部作があった。この本は私もたまたま書店で見つけて気に入り、ちょうど読んでいたところで、2005/10/19付の今日の話題「管理組合を意識改革するにはこうしろ！」は、実はこの三部作の組織改革論に影響を受けて一気に書き上げたものだ。ひょっとすると私がそこで書いたことは、彼がこの本を読んで感じたことの一部かもしれない。彼の足元に少しだけ近づけたような気がした。最後まで生きるパワーを送り続けてくれた彼に、合掌。

財産の分別管理を定めたマンション管理適正化法の施行後、4年も経過しているのに、いまだに上のような事件が発生するのは、管理組合の意識が高まっていない現実をよく表している。いかに適正化法で制度は作っても、マンション居住者の頭の切り替えができなければ、管理組合の体質は変わらないということだ。

マンションのスラム化や、管理会社の倒産、管理組合理事長による横領など、マンション管理に関する事件の報道は目にしても、自分のマンションでは大丈夫という思い込みがある。それは、学校などで問題を起して呼び出された親が「うちの子に限って、そんなことはない」と異口同音に唱えるのと似ている。

人間は自分にとって都合の良い情報は受け入れるが、都合の悪い情報には耳を閉ざすという習性がある。せっかく高いおカネを払って手に入れたマンションである。その未来が暗いなどとは考えたくもない。そもそも毎日深夜まで残業で今日の仕事をこなすのに精一杯のサラリーマンや、家事や子育てに追われる主婦に10年後のマンションの未来を思いやる精神的な余裕はないのが普通だろう。

この知人は典型的な団塊の世代。いわゆる「住宅すごろく」で、バブル崩壊前に賃貸アパート→分譲マンション→一戸建ての「上がり」に到達し、住宅ローンも完済している幸福な世代である。自らの成功体験もあり、持ち家志向が極めて強い。この世代に共通するのは、「賃貸で家賃を払っているのは、ドブにお金を捨てているようでもったいない。」という考えが強いことである

たしかに、バブル崩壊前は先に不動産を購入した者ほど儲かった時代だったので、無理に借金をしても早く住宅を購入したほうが良かった。しかし、もはや時代は変わってしまった。バブル崩壊後は先に不動産を購入した者ほど損をする時代となった。土地価格の下落はどこまで続くのか底が見えない。都心の一部で地価が下げ止まったり、逆に値上がりしている場所もあるが、それは超高層マンションの建設用地の取得などによるもので、あくまでも例外的なものに過ぎない。今後は少子化の影響で、2006年から日本の総人口は減少に転じる。それから9年遅れて、日本の総世帯数も2015年から減少に転じる。

これには2つの問題がある。ひとつは、積立金額が定額ではなく、経過年数と共に値上げされていくということだ。日本経済がデフレスパイラルに陥り、多くのサラリーマンにとって昇給の見込めなくなったこの時代に、最初は安く、だんだん高くしていく積立金額の設定は時代錯誤も甚だしい。

住宅金融公庫がリ･ユースプラスマンション融資(当時の名称は「優良中古マンション融資制度」)をスタートしたのは、1994年。すでにバブルが崩壊し、日本企業の年功序列・終身雇用制度が見直されはじめていた時代である。しかし、住宅金融公庫にはそのような考えは毛頭なかったらしい。かの悪名高い「ゆとりローン」が、その最たるものだ。

その一方で、区分所有法は管理組合法人を設立することも可能にした。管理組合法人では区分所有者が理事と監事を選出し、理事が管理を行い、監事が区分所有者を代表して財産状況を監査し、その業務執行を監視するという方法を取っている。いわゆる「理事会型」の管理形態である。そして1982年に制定された標準管理規約は、この「理事会型」の考え方を採用している。その後は分譲マンション販売会社の多くがこの標準管理規約を原始規約として採用したため、世の中の多くのマンションがこの「理事会型」の規約を持つことになった。

これらの区分所有法や標準管理規約が制定されたのは、まさに日本の高度成長期に当たる。アルビン・トフラーの名著「第三の波」の言葉を借りれば、日本経済が「第一の波」の農業社会から「第二の波」の産業社会への脱皮を図る中で、それまでの農業社会の担い手だった地方の労働者が、都市の工場や事務所で働くようになり、集団就職に象徴されるような地方から都市への人口移動が劇的に進んでいた時代である。

(サービス内容)
(1) 電子メールでのご相談
(2) 無料相談会・無料セミナー等、管理組合様に役立つ各種イベント情報のお知らせ
※「無料コース」も「月額100円コース」も同一サービス内容です。

(管理組合様のメリット)
(1) 管理規約等のコピーをお預かりしますので、電子メールでのご相談の際、マンションの実状に即したキメの細かい対応が可能です。
(2) 「月額100円コース」をお選びいただきますと、「マンションみらいネット」登録の際、「専門家との顧問契約」の欄に「有」とご記入いただけます。

ただし、以下の業務はご希望に応じて、別料金で対応させていただきます。業務が発生しなければ、費用も発生いたしません。
(1) 理事会、総会等への出席(1万円/回)
(2) 規約、細則等の見直し(別途お見積りいたします)
(3) 管理委託契約の見直し(別途お見積りいたします)
(4) その他、特別な対応が必要となる業務(別途お見積りいたします)

　　1棟:30,000円
　　2～4棟:33,000円
　　5～8棟:45,000円
　　9棟以上:60,000円

管理組合様のご都合の良い日にマンションにお伺いして、登録シートの作成補助と確認作業を同時に行いますので、登録作業がスピーディーに完了します。管理組合役員様のご負担も軽減します。

メールでお名前、住所、メールアドレス、マンション名を明記の上、bzb05510@nifty.comまで「マンションみらいネット登録サービス希望」とお知らせください。折り返しご連絡を差し上げて、契約成立とさせていただきます。

(1) 当面、下記の駅から徒歩圏(2km以内)のマンション様に限定させていただきます。
　　- 小田急線・相鉄線・横浜市営地下鉄 湘南台駅
(2) 管理組合様との連絡は原則として電子メールで行うこととさせていただきます。
(3) マンションへの訪問(現地確認)は原則として土日休日に限らせていただきます。事前にメールによりご予約ください。
(4) 管理組合様のプレゼントはシステムへの登録完了後となります。ご指定の管理組合様名義の口座に振り込ませていただきます。
(5) 何らかの理由によりシステムへの登録が完了しなかった場合は、管理組合様へのプレゼントは無効とさせていただきます。

会場ではA4版450ページの分厚いマニュアルが配布され、マンション管理センター企画業務部の加藤部長から内容説明がありました。その要旨をご紹介します。

システムへの登録にあたっては、正しい情報が申請されるよう登録申請者に対して助言を行うとともに、登録内容の正確性を確認する業務(登録補助業務)を担当する専任者として登録補助者を設置する。

登録補助業務はセンターの職員が本来行うべきところの業務を登録補助者に委託して行うものであることから、登録補助者はセンターから独立した専門家の立場ではなく、登録補助業務の受託者としてその業務の執行にあたることが必要。

登録対象マンションの登録補助業務が完了するまでは、原則として当該マンションを対象とした他の業務を受託して実施してはならない。(例外による場合はセンターの承諾が必要)

自ら行った登録補助業務についてその責めに帰すべき事由により、管理組合及びその区分所有者、分譲業者若しくは登録補助業務の結果により登録し開示された情報を閲覧した第三者に発生した損害やトラブルについてはその責任を負わなければならない。また、これによりセンターが損害を受けたときは、登録補助者はセンターに対して相当な賠償をしなければならない。

(1) 管理組合がある程度主体的に活動しているか、少なくとも主体的に活動する必要性を感じていること
(2) (1)の改善について専門家の助言・指導を必要としていること
(3) (2)のために専門家に支払う資金的な余力があること

ところが、これらの条件をすべて満たすマンションは全体の中でそれほど多いとは思えませんし、今後それが増えていくこともあまり期待できません。今まで、各地のマンション管理士会による様々なPR活動やマスコミ報道等により、それなりにマンション管理士に対する社会的認知度は高くなってきたと思います。しかし、実際のビジネスに結びついているケースは極めて少ないというのが現状ではないでしょうか。せっかくマンション管理士制度が出来て、熱意にあふれるマンション管理士が多数生まれているのに、その一方で満足な管理ができずにスラム化への道を直進しているマンションがある。これは社会的に見れば大きな損失以外の何者でもありません。

逆に何事も理事会で役員全員で話し合って決めないと動けない管理組合があります。誰も責任を持ちたくないのか、いちいち細かいことを決めるにも理事会決議を通さないと気が済まないのです。役員全員で話し合いながら内容を詰めていくのですが、なかなか具体案がまとまりません。誰からも意見が出ないか、逆に色々な意見が後から後から出てきて収拾がつかなくなり、毎回時間切れで結論が出ずに継続審議の繰り返しになってしまいます。結局何も決まらずに、何も出来ずに終わるか、あるいはそのまま次年度の理事会への申し送り事項になるのがオチです。

どちらも理事会運営に失敗しているケースと言えるでしょう。では、いったいどうしたらいいのでしょうか？

その答えは、各理事に権限委譲を進めることです。各理事の役割分担を明確にして、その仕事に対する一切の権限を委譲しましょう。そうすることによって、理事長の負担も軽減しますし、理事会もダラダラと時間をかけずに済むようになるはずです。

例えば、管理組合行事として防災訓練を行うことが事業計画で定められていて、予算も決まっているとしましょう。しかし事業計画では、具体的な実施日時や訓練内容までは細かく決まっていないですから、それを誰かが決めないといけません。